Ринок землі відкрився: перші тижні і справжнє обмеження

Від 1 липня громадяни України можуть купувати сільськогосподарську землю з обмеженням у сто гектарів на особу. Юридичні особи, зареєстровані в Україні, зможуть купувати від 2024 року з обмеженням у десять тисяч гектарів. Іноземці та підконтрольні іноземцям структури лишаються поза ринком до референдуму, дата якого не призначена.

Перші три тижні показують обсяги угод значно нижчі і за оптимістичні, і за алармістські прогнози, а ціни встановлюються в діапазоні приблизно від однієї до двох тисяч доларів за гектар залежно від регіону, якості ґрунту й наявних орендних обтяжень.

Чому ціна саме така

Порівнянна земля в Польщі, Румунії чи Угорщині торгується в кілька разів дорожче — на ґрунтах, які загалом гірші. Дисконт пояснюють чотири чинники, і їх варто розділити, бо вони розв'язуються в різні строки.

Найбільший — обмеження щодо покупців. Виключення юридичних осіб до 2024 року й іноземців безстроково прибирає більшу частину капіталу, який інакше конкурував би за цей актив. Ринок з обмеженим колом покупців за конструкцією клірингується за нижчою ціною.

Другий — відсутність іпотечного фінансування. Банки не мають досвіду кредитування під українську сільгоспземлю, методології оцінки й практики стягнення. Це напрацюється, але повільно, а доти більшість покупок буде за готівку.

Третій — наявні орендні обтяження. Більшість земель перебуває в довгостроковій оренді в аграрного виробника, і покупець набуває землю з цією орендою. Часто продається право отримувати ренту, а не право обробляти.

Четвертий — безпековий дисконт, який цьогоріч розширився.

Що це означає для інвестицій

Прямий шлях для іноземного капіталу закритий і залишиться закритим ще певний час. Натомість існують непрямі структури — частки в українських аграрних компаніях, що самі володіють землею чи орендою, спільні підприємства з місцевими партнерами і фінансування під аграрне виробництво, а не під землю.

Кожна з них несе управлінський ризик, якого прямий шлях не має. Тим, хто їх розглядає, слід виходити з того, що захист міноритаріїв в українській компанії на практиці слабкий, і структурувати відповідно: акціонерні угоди за іноземним правом, арбітраж поза Україною і контроль над грошовими потоками, а не над голосами.

Цікавіша можливість може бути в сервісному шарі. Працюючий ринок землі потребує оцінки, страхування титулу, землевпорядкування, брокериджу, реєстрових технологій і компетенцій аграрного кредитування. Нічого з цього немає в Україні в масштабі, і все це буде потрібне.

Що реформа насправді виправляє

Найглибший ефект — на сім мільйонів індивідуальних власників, які отримали земельні паї в 1990-х. Більшість із них — літні люди в сільській місцевості, які отримували орендну плату в кількасот доларів на рік за актив, який не могли ні продати, ні заставити, ні по-справжньому контролювати.

Можливість продати перетворює сплячий актив на гроші саме в тих регіонах, де грошей найменше. Це великий трансфер і найсильніший соціальний аргумент на користь реформи незалежно від того, що робитиме рівень цін.

Другий ефект — на інвестиційні горизонти. За семирічної оренди ніхто не вкладає в дренаж, вапнування, структуру ґрунту чи багаторічні насадження, бо окупність настає після завершення оренди. Власність змінює цей розрахунок для кожного поліпшення з довгою окупністю, а українська врожайність — значно нижча за потенціал ґрунтів — здебільшого є функцією саме цих відкладених інвестицій.

За чим стежити

Три індикатори на наступні три роки. Чи розвинеться іпотечне кредитування під сільгоспземлю — від цього залежить, чи зростатимуть ціни до конвергенції. Чи відбудеться відкриття для юридичних осіб у 2024 році за графіком. І чи витримає реєстр: ринок землі вартий рівно стільки, скільки вартий запис про те, хто чим володіє, а в українському кадастрі є відомі прогалини.

Пов’язане в цьому архіві

• Світовий аграрний гігант відкриває ринок землі: що це означає для постачальників
• Зерновий коридор: як працює стамбульська домовленість і чого вона не покриває
• Аграрний сектор України: як насправді виглядає структура
• Річний огляд: Україна 2021 — найкращий експортний рік і останній нормальний

Відкриття ринку землі одразу дало помітний ефект з мого боку: уперше фермер міг заставити землю під собою і купити техніку. Низькі ціни — не вада, а наслідок новизни ринку. Обмеженням лишається кредит: земля стала продаваною раніше, ніж з’явилося фінансування, щоб її купувати.