Tarım arazisi piyasası açılıyor: ilk haftalar ve asıl kısıt

1 Temmuz'dan bu yana Ukrayna vatandaşları, kişi başına yüz hektar sınırıyla tarım arazisi satın alabiliyor. Ukrayna'da kayıtlı tüzel kişiler 2024'ten itibaren, on bin hektar sınırıyla alabilecek. Yabancı uyruklular ve yabancı kontrolündeki kuruluşlar, tarihi belirlenmemiş bir referanduma kadar dışarıda kalıyor.

İlk üç hafta, işlem hacimlerinin hem coşkulu hem alarmist tahminlerin epey altında olduğunu ve fiyatların bölgeye, toprak kalitesine ve mevcut kira takyidatlarına göre hektarda kabaca bin ila iki bin dolar aralığında oluştuğunu gösteriyor.

Fiyat neden burada

Polonya, Romanya veya Macaristan'daki karşılaştırılabilir tarım arazisi, genelde daha kötü topraklarda bunun birkaç katından işlem görüyor. İskontoyu dört faktör açıklıyor ve farklı zaman ölçeklerinde çözüldükleri için ayrılmayı hak ediyorlar.

En büyük tekil faktör alıcı kısıtları. Tüzel kişileri 2024'e kadar, yabancıları süresiz dışlamak, aksi hâlde bu varlık için yarışacak sermayenin çoğunu ortadan kaldırıyor. Alıcı havuzu kısıtlı bir piyasa, yapısı gereği daha düşük fiyattan denge bulur.

İkincisi ipotek finansmanının yokluğu. Bankaların Ukrayna tarım arazisi karşılığı kredi geçmişi, değerleme metodolojisi ve icra deneyimi yok. Bu gelişecek ama yavaş; o zamana kadar alımların çoğu nakit olacak.

Üçüncüsü mevcut kira takyidatları. Tarım arazisinin çoğu bir tarımsal üreticiye uzun vadeli kirada ve alıcı araziyi o kirayla birlikte ediniyor. Satılan varlık çoğu zaman tarım yapma hakkı değil, kira alma hakkı.

Dördüncüsü güvenlik iskontosu ve bu yıl genişledi.

Yatırım açısından anlamı

Doğrudan yol yabancı sermayeye kapalı ve bir süre kapalı kalacak. Bunun yerine dolaylı yapılar var — kendisi arazi veya kira hakkı tutan Ukrayna tarım şirketlerinde hisse, yerel ortaklarla ortak girişimler ve arazi yerine tarımsal üretim karşılığı finansman düzenlemeleri.

Bunların her biri, doğrudan yolun taşımayacağı bir yönetişim riski taşıyor. Bunları düşünenler, bir Ukrayna şirketinde azınlık korumasının pratikte zayıf olduğunu varsaymalı ve buna göre yapılandırmalı: yabancı hukuka tabi hissedar sözleşmeleri, Ukrayna dışında tahkim ve oylar üzerinde değil nakit akışları üzerinde kontrol.

Daha ilginç fırsat hizmet katmanında olabilir. İşleyen bir arazi piyasası değerleme, tapu sigortası, harita ve kadastro, aracılık, sicil teknolojisi ve tarımsal kredi uzmanlığı gerektiriyor. Bunların hiçbiri Ukrayna'da ölçekli mevcut değil ve hepsine ihtiyaç olacak.

Reformun gerçekte düzelttiği

En derin etki, 1990'larda arazi payı alan yedi milyon bireysel malik üzerinde. Çoğu yaşlı, kırsalda yaşıyor ve satamadıkları, ipotek edemedikleri veya anlamlı biçimde kontrol edemedikleri bir varlıktan yılda birkaç yüz dolarlık kira alıyorlardı.

Satabilme imkânı, atıl bir varlığı tam da nakdin en kıt olduğu bölgelerde nakde çeviriyor. Bu büyük bir transfer ve fiyat seviyesi ne yaparsa yapsın reformun en güçlü toplumsal gerekçesi.

İkinci etki yatırım ufuklarında. Yedi yıllık kiralarda kimse drenaja, kireçlemeye, toprak yapısına veya çok yıllık dikimlere yatırım yapmaz; çünkü geri ödeme kira bittikten sonra gelir. Mülkiyet, uzun geri ödemeli her iyileştirmede bu hesabı değiştiriyor ve toprağın vermesi gerekenin epey altındaki Ukrayna verimleri büyük ölçüde tam da bu ertelenmiş yatırımların bir sonucu.

İzlenecekler

Önümüzdeki üç yıl için üç gösterge. Tarım arazisi karşılığı ipotek kredisinin gelişip gelişmeyeceği — fiyatların yukarı yakınsayıp yakınsamayacağını bu belirliyor. 2024'te tüzel kişilere açılışın takvimde gerçekleşip gerçekleşmeyeceği. Ve sicilin dayanıp dayanmayacağı: bir arazi piyasası, kimin neye sahip olduğu kaydı kadar iyidir ve Ukrayna kadastrosunun bilinen boşlukları var.

Bu arşivden ilgili

• Dünyanın tarım devi arazi piyasasını açıyor: tedarikçiler için anlamı
• Tahıl koridoru: İstanbul düzenlemesi nasıl işliyor ve neyi kapsamıyor
• Ukrayna'nın tarım sektörü: yapı gerçekte nasıl görünüyor
• Ukrayna Yıllık Değerlendirme 2021: en iyi ihracat yılı ve son normal yıl

Toprak piyasasının açılması, benim tarafımda hemen görünen bir şey yaptı: ilk kez bir çiftçi, üzerinde durduğu araziyi teminat gösterip makine alabildi. Fiyatın düşük olması bir kusur değil, piyasanın yeni olmasının sonucu. Asıl kısıt hâlâ kredi — arazi satılabilir hâle geldi ama onu satın alacak finansman henüz yerinde değil.