Житловий фонд і кому він належить

Незвично висока частка українців володіє житлом, у якому живе, — повністю і без іпотеки. Це не ознака заможності; це прямий наслідок того, як фонд передали.

Що сталося

У 1990-х державні квартири приватизували на користь мешканців, по суті безкоштовно. Родина, яка жила у квартирі, отримала цю квартиру.

Це дало миттєве масове володіння і низку наслідків, які досі розгрібають.

Наслідки

Власники без капіталу. Родина, яка володіє квартирою значної вартості, але має скромний дохід, не може утримувати будинок, а будинок є спільним.

Проблема колективної дії в кожному будинку. Місця загального користування, дахи, труби і ліфти належать усім, а отже нікому. Ремонт потребує згоди десятків власників із різними доходами і різними поглядами на те, чи терміновий дах.

Тонкий орендний ринок. Там, де майже всі власники, формальної орендної пропозиції мало, а наявна здебільшого неформальна й недокументована.

Чому це важить зараз

Переміщення потребує орендного житла, а ринку, який мав би його дати, майже немає. Це і є вузьке місце в приймаючих містах, описане в іншому місці цього обліку.

А відбудова успадковує структуру власності: компенсувати і відбудовувати приватні квартири в спільних будинках юридично значно важче, ніж відбудовувати державний фонд.

Що допомогло б

Дієві об’єднання співвласників із правовою здатністю збирати кошти й виконувати роботи. Формальний, оподаткований, договірний орендний сектор. І соціальне та муніципальне орендне житло, збудоване з цією метою, якого Україна по суті не має і яке відбудова дає рідкісну нагоду створити.

Те, що всі є власниками, а ринок лишається слабким, — два боки однієї причини: майно, роздане безкоштовно, так і не стало продаваним активом. Наслідок я бачу з боку будівництва: оскільки вторинний ринок не поглибшав, попит на нове житло лишається вузьким. Допоможе не субсидія, а працюючий ланцюг «право власності — оцінка — іпотека».